« Eté » Dimanche 25 Juin 2017
Résidences secondaires - La résidence secondaire en France
    


Résidences secondaires - La résidence secondaire en France  

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Résidences secondaires - La résidence secondaire en France
Résidences secondaires - La résidence secondaire en France

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Posséder une résidence secondaire est un doux rêve qui offre des agréments sans pareil, une "machine" à rêver qui nourrit des projets toute l'année.... | Résidences secondaires - La résidence secondaire en France |
 

Préambule - sources...

Préambule important :

Le marché de la résidence secondaire en France ne fait pas l'objet de statistiques régulières de notre gouvernement (ministère du logement), qui fait difficilement le distingo entre la résidence secondaire, les logements vacants ou occasionnels, surtout que rien ne définit "légalement" la résidence secondaire. D'autre part, la collecte d'information de leur propriétaire par enquête ou sondage n'est pas aisée, du fait de la cible réduite, bien que non "confidentielle". En collectant et en croisant régulièrement l'ensemble de ces données auprès de différentes sources (études, enquêtes, sondages, articles, dossiers, livres), notre Guide en dégage les grandes tendances et des statistiques intéressantes.

Sources :

Cette rédaction s'appuie sur des études publiées par les auteurs suivants ou éditeurs faisant mentions de ces auteurs :
- Sources internes au Guide Residence-secondaire.fr (Nos propres études de marché en ligne - dépots de projets - messages...) - Sources externes : SERVICE PUBLIC - INSEE - ONT (Observatoire National du Tourisme) - Ministère du tourisme - Ministère du logement - La presse (Les Echos – La tribune - Le Nouvel Observateur - le figaro - L'express) - SCAFR - FNSAFER - Dossier Familial.

Marché, tendances et styles de vie...

LES CHIFFRES CLEFS

- La France établit le record du monde avec plus de 3 millions de résidences secondaires.
- Elles représentent 10% du parc total de logements.
- Le temps moyen d'habitation y est de 44 nuitées par an.
- Le temps moyen pour atteindre cette résidence est de trois heures pour les provinciaux.
- Le temps moyen pour atteindre cette résidence est de six heures pour les francilliens.
- Entre 1994 et 2001, le prix moyen a augmenté de 6,6% par an et a plus que doublé en 10 ans (1994 / 2004).
- Près de 10% des Français possèdent une deuxième maison, et près de 20% pour les francilliens.
- Le prix d'achat moyen en 2004 était d'environ 150 000 €
- Clientèle étrangère propriétaire : 15% des achats (en 2003/04) avec d'abord les Britaniques (70%), loin devant les Néerlandais, puis les Belges puis les Allemands.

Résidence secondaires en France en 1999 (INSEE) et en 2004 (GRS *)

Nombre de résidences secondaires en France
(* GRS) En 2004, le nombre de RS par région est une estimation extrapolée et calculée sur la base de l'augmentation entre 1999 et 2004. Le coefficient multiplicateur est de 3100000/2643145, soit 1,173. Il est a noter qu'aucun coefficient pondérateur n'a été appliqué pour chaque région.

COUT DE LA RESIDENCE SECONDAIRE

Coût plus que double...

Second budget, la résidence secondaire augmente considérablement le budget à l'usage.
En effet, comme pour votre habitation pricipale, votre propriété consommera les mêmes services (edf, eaux, téléphone, redevance, assurance, imôts...), mais certes par toute l'année (en dehors des abonnements). Mais attention, étant inhabitée, elle consommera d'autre services, que d'usage, vous effectuez vous-même pour votre maison principale :

Les dépenses d'entretien :

Intendances, parcs et jardin, piscine, installations... sont des charges non négligeables et souvent récurrentes. Il est courant de faire appel à un jardinier plusieurs fois dans l'année, ainsi qu'à un piscinier, un couvreur... ou autre dépanneur.

Les chiffres :

1 % de la valeur de la maison
2 % lorsque celle-ci est confrontée aux vents marins ou aux chutes de neige et pour l'ancien
Entre 2% et 4%, si vous disposez d'une piscine et d'un terrain arboré...
Enfin beaucoup plus pour les monuments classés et propriétés de prestige
On calucule en moyenne que les réfections et révisions des installations se font tous les 6 ans

Assurance spécifique :

La plupart des contrats proposés par les compagnies d'assurance comportent des clauses spécifiques aux résidences secondaires. Il faut donc lire très attentivement les conditions générales du contrat, en sachant que chaque compagnie utilise ses propres définitions techniques. Il existe des clause d'inhabitation qui suspend la garantie vol pour les biens précieux lorsque le propriétaire n'est pas dans sa maison. Prudence également quant aux exigences des assurances en matière de sécurités renforcées (blindage des portes, installation d'une alarme).

La location et l'échange :

Pour atténuer les charge et le coût de la résidence secondaire, il est possible de la louer. Attention dans ce cas, si vous classez votre propriété comme meublé de tourisme, vous n'en disposerez plus comme vous le souhaitez.
L'échange est une tendance assez neuve et encore peu pratiquée. Elle permet au propriétaire de "changer d'air" tout en restant propriétaire de son bien et ce à moindre coût.

MARCHE, TENDANCES ET STYLES DE VIE

Le plaisir n'a pas de prix... mais juste un coût
La résidence secondaire ressemble de plus en plus à l'habitat principal
Les Français et leur deuxième maison, c'est une histoire d'amour... La maison à la campagne, loin des villes, l'appartement au bord de la mer à 3 heures de la maison... La tendance actuelle : attirance vers le "terroir".

En outre, les 35 heures ont modifié le comportement de 34% des propriétaires (second bureau, visites plus régulières et achats plus proche du lieu de résidence principal).
Autre phénomène, on voit de plus en plus apparaître des locataires de maison ou d'appartement, comme habitat principal et s'acheter leur petit paradis, secondaire...

Le parc
Il y une forte inégalité dans la répartition des résidences secondaires sur le territoire français et il y a un rapport évident entre les localisations de ces habitations et les régions les plus touristiques.
Trois régions - Provence-Alpes-Côte d'Azur, Rhône Alpes et le Languedoc Roussillon - représentent près de 40% du parc. Vient ensuite le littoral atlantique : Bretagne, Pays de la Loire et Aquitaine.

En 2003 et 2004, toutes les régions ont vu leur parc de résidences secondaires augmenter.

En bref :
La spirale : Pénurie de l'offre => émulation des prix => Prix d'une habitation principale => Les bonnes affaires sont rares.
Nouvelle tendance : nos compatriotes européens, ainsi que les français commence à regarder en dehors de nos frontières... Pays de l'est, méditéranée...

FISCALITE

Pas de miracle :
L'acquéreur d'une résidence secondaire ne peut s'attendre à bénéficier d'avantages fiscaux (crédits d'impôt) du même type que ceux accordés pour les résidences principales.
Aucun avantage spécial n'est accordé ni pour son acquisition, ni pour l'occupation :
- pas de réduction de l'impôt sur le revenu au titre de certaines dépenses,
- pas de décote de 20% sur la valeur du logement pour le calcul de l'impôt sur la fortune (ISF).
- Pas d'exonération systématique des plus-values de cession.
Lors de la revente de la résidence secondaire, la plus-value réalisée est normalement imposable au titre des plus-values immobilières, à l'inverse de la résidence principale.
Pour bénéficier de l'exonération, trois conditions à réunir :
- Ne pas être propriétaire de sa résidence principale au moment de la vente, directement ou par personne interposée.
- Il doit s'agir de la première cession à titre onéreux depuis le 1er janvier 1982, d'une résidence acquise ou achevée depuis au moins cinq ans.
- La vente de la résidence principale a dû avoir eu lieu au moins deux ans avant celle de la résidence secondaire.

Calcul de la plus value à la revente et conditions
Enfin, lors de la revente, contrairement à la plus-value réalisée sur la résidence principale, exonérée d’impôt sur le revenu, celle qui porte sur la résidence secondaire est normalement imposable. Elle est taxée au taux forfaitaire de 18 % (30,1 % avec les contributions sociales). Toutefois, un abattement de 10 % par année de détention s’applique au-delà de la cinquième. L’imposition ne porte que sur 90 % de la plus-value en cas de revente après six ans, 80 % après sept ans et ainsi de suite. Si la vente intervient plus de quinze ans après l’achat, la plus-value se trouve ainsi totalement effacée.

Impôts sur la location de votre résidence secondaire
Si la résidence secondaire est donnée en location plusieurs semaines ou quelques mois par an, le loyer encaissé est soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dès lors que les recettes ne dépassent pas 32 000 € par an, ils sont taxés après un abattement forfaitaire de 50 %. À défaut, ils sont imposés selon un régime réel, c’est-à-dire après déduction de toutes les charges effectivement supportées. À noter : certaines communes de bord de mer ou de montagne prélèvent également une taxe de séjour, due par les locataires. Il revient au propriétaire de l’encaisser avant de la reverser au fisc.

DIFFERENTES FORMES D'INVESTISSEMENT

  • La résidence secondaire, maison familiale non louée
  • Le co-investissement en Time sharing d'une propriété
  • L'investissement en propriétés fractionnées (vous faîtes l'acquisition d'une part d'une propriété et vous bénéficiez d'un parc de propriétés de choix pour vos séjours, partagée avec d'autres investisseurs)
  • La résidence secondaire à des fins de location (meublé ou non)

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